À l'est de Strasbourg, sur 74 hectares gagnés aux friches portuaires et aux glacis militaires, la SPL Deux-Rives promet depuis 2014 de livrer « la ville sur la ville ». Douze ans plus tard, le chantier avance, les grues tournent, les éléments de langage aussi. C'est le moment de faire le point, sans esprit de contradiction mais sans naïveté non plus.
Le plus gros chantier de France, version 2014
Il faut se souvenir d'où l'on part. Quand Roland Ries lance la SPL Deux-Rives en 2014, avec l'Eurométropole, le projet est présenté, sans rougir, comme l'un des plus grands chantiers d'aménagement urbain public de France. Rien de moins. Quatre quartiers, Citadelle, Starlette, Coop et Port du Rhin, 3 700 logements à terme, des friches industrielles et d'anciens terrains militaires à dépolluer et à réinventer d'ouest en est jusqu'au Rhin. De quoi nourrir des décennies de discours inauguraux.
Douze ans après, où en est-on ? Sur les 3 700 logements annoncés, un peu plus de 700, à date, sont livrés et habités. 1 384 logements et 245 logements étudiants sont « en cours », c'est-à-dire en chantier ou en cours d'obtention de permis. 313 de plus attendent encore un concours d'opérateur. Floriane Camadro, directrice opérationnelle adjointe de la SPL, se déclare satisfaite dans la presse nationale : « Nous avons dépassé le mi-parcours en dix ans d'opération. La ZAC a encore dix ans devant elle, notre objectif est de tout avoir livré d'ici là. » Vingt ans pour 3 700 logements, c'est effectivement un objectif. Ce n'est pas nécessairement un rythme.
Sur le terrain, il faut bien avouer que les vitrines ne manquent pas. À Citadelle, une passerelle de 158 mètres doit relier le nouveau quartier à l'Esplanade avant la fin de l'année. Le secteur a décroché le label AMI France 2030, une convention avec la Caisse des Dépôts pour un « démonstrateur de la ville durable », la promesse de massifier la construction bois biosourcée, et le plus vaste projet d'habitat participatif de France, excusez du peu, sur 102 des 909 logements du quartier. À la Coop, les anciens entrepôts de la coopérative Coop Alsace, active de 1902 à 2015, accueillent musées, ateliers d'artistes et acteurs de l'économie sociale et solidaire, dans un exercice de mixité où la SPL elle-même a jugé bon d'installer... son propre siège. À Starlette, du nom d'une ancienne usine de boulets de charbon, un parc de 5,6 hectares sort de terre, dont la première tranche a été livrée en février. Tout cela est bien réel, et pour partie déjà habité. Il serait donc malhonnête de le nier.
Ce que la brochure ne dit pas
Le problème n'est pas que Deux-Rives n'existe pas. C'est qu'il ne suffit pas. Premier grain de sable : la coexistence entre logement et activité, promesse fondatrice du projet, se paie cash sur le terrain. Le transporteur Chalot, installé de longue date au Port du Rhin, a dû plier bagage en 2023 vers une autre zone portuaire. À Starlette, une chaufferie doit perdurer sur l'emprise du futur parc, et les logements initialement prévus au nord ont tout simplement été abandonnés, la faute à ses fumées, poussées par les vents dominants droit sur les balcons qu'on n'a finalement pas construits. Coexistence, sur ce dossier, se traduit souvent par un mot plus simple : évacuation. Celle des entreprises d'abord, celle de quelques hectares de logements ensuite, quand la réalité industrielle refuse de s'effacer aussi proprement que le plan-guide des promoteurs.
Deuxième problème, la vitesse. Pendant que les Deux-Rives livrent 737 logements en dix ans, l'Eurométropole affiche un déficit d'environ 30 000 logements. La demande de logement social a bondi de 52 % depuis 2015, 30 182 dossiers actifs début 2025, 12 % seulement satisfaits. Et la tendance n'est pas à l'amélioration : les permis de construire ont chuté de 40 % entre 2023 et 2024 sur l'ensemble de l'agglomération. Un chantier pensé sur vingt ans n'a, par construction, jamais été taillé pour répondre à une crise qui, elle, s'aggrave chaque année.
Troisième problème, le coût de la martingale « friche industrielle ». Dépolluer un sol coûte cher, parfois plus cher que la valeur du terrain lui-même, ce qui explique que certains programmes de Deux-Rives se soient retrouvés à l'arrêt plusieurs mois d'affilée. Le modèle séduit sur le papier. Il ralentit dès qu'il touche le sol, au sens propre.
Quatrième problème, l'accessibilité, sujet sur lequel la ZAC communique volontiers avec son objectif de 40 % de logements abordables. Sauf que dans le détail, les prix ne sont pas les mêmes partout : plus élevés à Starlette, plus abordables au Port du Rhin, ce qui reconstitue, à l'intérieur même du projet censé lutter contre le tri social par l'argent, une petite hiérarchie de quartiers par le portefeuille. La mixité vantée dans les communiqués s'arrête parfois à la frontière entre deux rues.
Cinquième problème, et non des moindres, le stock. Ce modèle repose sur un gisement fini de friches et d'anciens glacis militaires. Une fois consommé, il ne se reconstitue pas, et la loi ZAN interdit par ailleurs toute extension en périphérie. Autrement dit, la martingale qui a fait la fierté de 2014 n'est pas reproductible à l'infini. Ce qui pose une question simple : et après ?
Ajoutons, pour être complet, que le plan-guide a lui-même été révisé au début du mandat de Jeanne Barseghian avec davantage de végétation, de logements abordables, de services, sous les critiques d'une opposition de droite qui dénonçait la « bétonisation » de la ville sur la ville chère à Roland Ries. Mais, sur le fond, le projet a traversé les alternances sans jamais vraiment changer de trajectoire, seulement de vocabulaire et, à la marge, sur quelques arbres plantés et ce qu'on appelle, dorénavant, à Strasbourg, des parcs urbains.
Le courage, personne ne l'a
Voilà pour le constat. Reste la question qui dérange davantage que la ZAC elle-même : qu'aurait-il fallu faire en plus, et pourquoi personne ne l'a fait ?
Les leviers ne manquaient pourtant pas. Strasbourg comptait fin 2024 environ 2 300 logements vides depuis plus de deux ans, un stock immédiatement mobilisable sans creuser un seul mètre de fondation, à condition d'actionner sérieusement taxation, permis de louer généralisé ou réquisition. La Ville a bien lancé un permis de louer en 2025 et une opération « Coeur de ville » visant 500 à 1 000 logements par transformation de bureaux vacants et surélévation d'immeubles existants. C'est réel, c'est bien, mais c'est très loin des 20 000 HLM supplémentaires que syndicats de locataires et plusieurs élus jugent nécessaires au minimum sur l'Eurométropole. Entre l'ambition affichée et l'ambition financée, il y a, comme souvent, un monde.
Mais l'exemple le plus parlant ne se trouve pas aux Deux-Rives. Il se trouve plutôt à la Meinau, sur l'ancien site industriel qui a vu passer, dans l'ordre, Mathis, Junkers pendant la guerre, puis un garage Citroën à partir de 1972, avant de finir sous la bannière Stellantis. Fermeture, friche, puis reconversion : voilà un foncier public par excellence, historique, symbolique, idéalement situé près du tram et des campus, sur lequel une collectivité qui se serait donné les moyens de son discours aurait pu tenter quelque chose de réellement ambitieux en matière de logement social ou d'habitat innovant, à l'échelle de ce qu'elle revendique par ailleurs pour les Deux-Rives.
Résultat : 4,2 hectares confiés à Bouygues Immobilier pour un programme baptisé « La Belle Fabrique », 420 logements mêlant accession, social et intermédiaire, une résidence étudiante, un hôtel, un supermarché, un parking, et un hangar industriel conservé pour la photo souvenir. Le projet a été instruit et validé avec l'assentiment de l'équipe Barseghian, celle-là même qui expliquait vouloir plus de végétation, plus de logements abordables et moins de bétonisation aux Deux-Rives. En claire, sur la Meinau, la même majorité a laissé filer l'un des rares fonciers industriels majeurs de la ville vers une opération immobilière classique, pilotée par un promoteur privé, livrée entre 2028 et 2030. Pas d'expérimentation de grande ampleur sur le logement très social, pas de foncier gardé en maîtrise publique pour tenter autre chose : juste un programme mixte de plus, avec un supermarché et un hôtel en prime.
On ne reprochera à personne d'avoir vendu du foncier à un promoteur, c'est la routine de l'aménagement urbain français. On notera simplement que le courage politique, celui qui consisterait à préempter ce genre d'opportunité rare pour en faire un vrai contre-modèle, capable d'absorber une part significative des 30 000 logements manquants plutôt qu'un chiffre convenable de 420 unités, personne ne l'a eu. Ni sous Ries, qui rêvait la ville sur la ville sans toujours en payer le prix social. Ni sous Barseghian, qui critiquait la bétonisation d'une main et signait l'avis favorable d'un programme Bouygues de l'autre. Les majorités changent de couleur à Strasbourg mais sur le logement, la friche qui devient un quartier résidentiel géré par un promoteur reste, elle, une valeur sûre.